Guía · Código Civil, Ley Hipotecaria y normativa fiscal, septiembre de 2026

Vender una casa heredada

Por David Martínez, especialista en venta de viviendas heredadas en Castilla y León · Revisión jurídica: Silvia Martínez Vesga, abogada colegiada en Burgos

Lo que hay que tener antes de vender

1. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario, con los herederos.
2. Impuestos presentados: el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal de la herencia. Son seis meses desde el fallecimiento.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Como regla general, para inscribir una venta el derecho de quien vende debe constar antes inscrito (Ley Hipotecaria, art. 20), y el comprador y su banco lo exigirán.
4. Valor de la vivienda realista, para fijar el precio y para repartir (Hacienda parte del valor de referencia catastral).

Si uno de los herederos no quiere vender

Es el caso más frecuente y tiene solución. La ley protege a quien quiere salir de la indivisión:

• Nadie está obligado a permanecer en la herencia sin dividir, salvo que el testador lo prohíba expresamente, y aun así la división llega por las causas por las que se extingue una sociedad (Código Civil, art. 1051).
• Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida (art. 400). El único límite es un pacto expreso de mantenerla indivisa, que no puede pasar de diez años (prorrogables por acuerdo).
• Si la cosa es esencialmente indivisible (un piso) y no hay acuerdo para adjudicarla a uno indemnizando al resto, se vende y se reparte el precio (art. 404).
• En la partición de la herencia, basta con que un solo heredero pida la venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que se haga (art. 1062).

El camino, de menos a más conflicto

1. Acuerdo entre herederos mayores de edad: pueden repartir como prefieran (art. 1058). Lo habitual es vender y repartir el precio, o que uno compre las partes de los demás.
2. Adjudicar el piso a uno compensando en dinero a los demás (art. 1062). Ojo con los impuestos: si a alguien se le adjudica más de lo que le corresponde por su parte, puede liquidarse como exceso de adjudicación (Ley 29/1987, art. 27.3).
3. Contador-partidor dativo: si no hay testamento o partidor, pueden pedir al notario que nombre uno los herederos que representen al menos el 50 % de la herencia (art. 1057).
4. Vía judicial si los mayores de edad no se entienden sobre la partición (art. 1059), con la posibilidad de subasta del art. 1062.

El coste y el tiempo crecen mucho con cada escalón: un acuerdo de venta suele ser la opción más rápida y la que más dinero deja a todos.

¿Puedo vender solo mi parte?

Sí: cada condueño es dueño pleno de su parte y puede enajenarla (art. 399). Pero el mercado para «la mitad de un piso» es muy pequeño y los compradores suelen pedir un descuento grande. Además, si vendes tu derecho hereditario a un extraño antes de la partición, los demás coherederos pueden subrogarse en tu lugar pagando lo mismo, en el plazo de un mes desde que lo sepan (art. 1067).

Qué impuestos se pagan al vender

• Plusvalía municipal de la venta: la paga el vendedor, sin bonificación, en 30 días hábiles en todas las capitales de Castilla y León; los años se cuentan desde que se heredó (ordenanza de cada ciudad).
• IRPF sobre la ganancia: se calcula con la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, que en una herencia es el declarado en el Impuesto de Sucesiones sin superar el valor de mercado (Ley 35/2006, art. 36). Puede quedar excluida de gravamen la ganancia si el importe de la venta de la vivienda habitual se reinvierte en otra vivienda habitual (art. 38.1).
• Quien compra paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: el 8 % en Castilla y León (el 10 % en la parte que supere 250.000 €), con un 4 % para familia numerosa, discapacidad del 65 % o más o compradores menores de 36 años (Decreto Legislativo 1/2013, arts. 24 y 25). No lo pagas tú, pero influye en cuánto puede ofrecer un comprador.

Si la vivienda tiene hipoteca, inquilinos u ocupantes, o está en una finca rústica o de pueblo, hay particularidades que iremos publicando en guías propias.

Antes de decidir

Con los datos de la herencia puedes ver cuánto tendrás que pagar y qué te queda: calculadora del Impuesto de Sucesiones y calculadora de plusvalía. Y no olvides el plazo de aceptar o renunciar si aún no has decidido.

Fuentes oficiales

• Código Civil, arts. 397 a 406 y 1051 a 1067 (BOE)
• Ley Hipotecaria, art. 20 (BOE)
• Ley 35/2006 del IRPF, arts. 36 y 38 (BOE)
• Ley 29/1987, art. 27 (BOE)
• Decreto Legislativo 1/2013 de Castilla y León, arts. 24 y 25 (BOCyL)