Guía · Castilla y León, septiembre de 2026
Vender una casa de pueblo heredada
Por David Martínez, especialista en venta de viviendas heredadas en Castilla y León · Revisión jurídica: Silvia Martínez Vesga, abogada colegiada en Burgos
La respuesta corta
Se vende como cualquier casa heredada, pero con tres particularidades del pueblo: a menudo hay que inscribirla antes, la plusvalía depende de la ordenanza de ese ayuntamiento y, si hay fincas rústicas, los vecinos colindantes pueden tener derecho a quedársela (Código Civil, art. 1523). Con los papeles en orden, se puede vender aunque los herederos vivan fuera.
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Quiero que me llamenLos pasos, en orden
Aceptar la herencia
Escritura de aceptación y adjudicación ante notario, con todos los herederos (o con poder notarial si alguno no puede ir).
Pagar los impuestos
Sucesiones y plusvalía del ayuntamiento, en seis meses desde el fallecimiento.
Inscribir la casa
A nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Si no estaba inscrita, primero hay que inmatricularla.
Reunir los papeles de la venta
Certificado de eficiencia energética, recibo del IBI pagado y nota simple actualizada.
Fijar el precio y vender
Con una valoración realista de la casa y del terreno.
Escritura de compraventa y reparto
Cada heredero cobra su parte y declara su ganancia en el IRPF.
Antes de vender: que esté inscrita
Muchas casas de pueblo no están en el Registro de la Propiedad o tienen una descripción antigua. Los compradores y los notarios suelen exigir la inscripción a nombre de los vendedores, así que conviene resolverlo primero. Cómo hacerlo si no hay escrituras.
Los impuestos al vender
- Plusvalía del ayuntamiento. Cada municipio tiene su tipo y sus bonificaciones, y la de la venta (a diferencia de la herencia) no se bonifica. En pueblos pequeños, el suelo vale poco y la plusvalía suele ser baja, pero hay que presentarla en 30 días hábiles. Mira la ordenanza de tu municipio.
- IRPF de cada heredero. La ganancia se calcula entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, y cada uno tributa por su parte, con el 19 % al 30 % según el tramo. Cómo se calcula y cuánto cobraría cada uno.
- Valor declarado. Si en la herencia se declaró un valor muy bajo y se vende por mucho más, la ganancia será grande. Conviene declarar un valor realista desde el principio.
Las trampas más habituales
- Deudas del IBI. El inmueble queda afecto al pago del IBI cuando cambia de titular (Ley de Haciendas Locales, art. 64). El notario debe advertir de las deudas pendientes: ponte al día antes de firmar.
- Retracto de colindantes. Si vendes una finca rústica de hasta una hectárea, los dueños de las tierras colindantes pueden quedársela en las mismas condiciones, dentro de los nueve días desde la inscripción o desde que lo supieron (Código Civil, arts. 1523 y 1524). No se aplica si una servidumbre aparente, como un camino o una acequia, separa las fincas. Si hay varios herederos, el retracto de comuneros excluye al de colindantes.
- Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender una vivienda (Real Decreto 390/2021). Pídelo con antelación a un técnico.
- Herederos que viven fuera o que no están de acuerdo. Se resuelve con poder notarial o, si no hay acuerdo, por las vías legales de reparto o venta (qué dice la ley).
¿Cuánto vale una casa de pueblo?
Depende muchísimo del pueblo, del estado y del terreno que tenga. Por eso desconfía de cifras genéricas. Usa el valorador, o pídenos una valoración personal gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa de pueblo heredada si no está inscrita?
En la práctica casi siempre hay que inscribirla antes: los compradores, los notarios y los bancos exigen que esté a nombre de los vendedores. Se hace con un título público previo o con un expediente de dominio ante notario (Ley Hipotecaria, arts. 203 y 205).
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa de pueblo heredada?
Plusvalía municipal del ayuntamiento, en 30 días hábiles y sin bonificación por herencia, e IRPF de cada heredero por la ganancia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, con tipos del 19 % al 30 %.
¿Pueden los vecinos quedarse la finca que vendo?
Si es una finca rústica de hasta una hectárea, los propietarios de las tierras colindantes tienen derecho de retracto: pueden quedársela en las mismas condiciones, dentro de los nueve días desde la inscripción o desde que lo supieron (Código Civil, arts. 1523 y 1524).
¿Qué pasa si hay deudas de IBI?
El inmueble queda afecto al pago del IBI cuando cambia de titular (Ley de Haciendas Locales, art. 64). Conviene pagarlo antes de firmar; el notario advierte de las deudas pendientes.
¿Necesito certificado energético para vender?
Sí, es obligatorio para vender una vivienda (Real Decreto 390/2021). Lo emite un técnico y hay que ofrecerlo al comprador.