Guía · Código Civil, septiembre de 2026
Un heredero no quiere vender: qué puedes hacer
Por David Martínez, especialista en venta de viviendas heredadas en Castilla y León · Revisión jurídica: Silvia Martínez Vesga, abogada colegiada en Burgos
La respuesta corta
Nadie puede bloquear la venta para siempre: ningún heredero está obligado a seguir en la copropiedad y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida (Código Civil, arts. 400 y 1051). Si el piso no se puede partir y no hay acuerdo, se vende y se reparte el precio (art. 404). Pero la vía judicial es lenta y cara: casi siempre compensa un acuerdo antes.
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1. Hablar con números delante
Muchas negativas vienen de no saber cuánto se lleva cada uno. Poner cifras reales (valor, impuestos, neto por heredero) desbloquea más acuerdos que cualquier carta.
2. Que uno se quede el piso y pague a los demás
Si el que no quiere vender lo quiere para él, puede adjudicárselo pagando en dinero a los demás su parte (Código Civil, arts. 404 y 1062).
3. Comprar o vender las partes entre vosotros
Cualquiera puede vender su parte (art. 399). Si alguien vende su derecho hereditario a un extraño antes de repartir, los demás pueden quedarse con él pagando lo mismo en un mes (art. 1067).
4. Alquilar mientras tanto, por mayoría
Los acuerdos de administración y disfrute se toman por la mayoría de cuotas (art. 398). Alquilar el piso no exige unanimidad y reparte rentas y gastos según la parte de cada uno (art. 393).
5. Contador-partidor ante notario
Sin testamento que lo nombre, herederos que representen al menos el 50 % pueden pedir al notario que designe un contador-partidor que haga el reparto (art. 1057).
6. División judicial y venta
Si no hay manera, cualquier heredero puede pedir la división (arts. 400 y 1051). Si el piso no se puede dividir, se vende y se reparte el precio (art. 404), y basta que uno pida la subasta pública con licitadores extraños (art. 1062).
Si el conflicto es entre hermanos, mira también cómo repartir la casa: vender, quedársela uno o dejarla a medias.
Lo que la ley dice sobre vivir en el piso o usarlo
- Cada heredero puede usar el piso conforme a su destino, sin impedir que los demás lo usen según su derecho (art. 394). Si uno se queda viviendo en exclusiva, los demás pueden reclamar.
- Todos deben contribuir a los gastos de conservación (IBI, comunidad, reparaciones) en proporción a su parte (arts. 393 y 395). Solo se libra quien renuncia a su parte.
- Nadie puede hacer obras o cambios en el piso sin el consentimiento de los demás (art. 397).
- Al repartir, cada uno debe abonar las rentas que haya cobrado y los gastos útiles o necesarios que haya pagado, y los daños que haya causado (art. 1063).
El único freno: el testamento o un pacto
El testador puede prohibir expresamente dividir la herencia, pero aun así la división llega por las causas por las que se extingue una sociedad (art. 1051). Y los copropietarios pueden pactar mantener la cosa indivisa, pero como máximo diez años, prorrogables por nuevo acuerdo (art. 400).
Si hay un heredero que no aparece o vive fuera
Vivir en otra ciudad o en el extranjero no impide vender: se puede firmar con poder notarial o en un consulado. Y si un heredero no contesta al notario cuando se le pide que acepte o repudie, pasados 30 días naturales se entiende que acepta, lo que permite seguir adelante.
Preguntas frecuentes
¿Se puede obligar a un heredero a vender?
No se le obliga a vender su voluntad, pero cualquiera puede pedir la división de la cosa común; si el piso es indivisible y no hay acuerdo, se vende y se reparte el precio (Código Civil, arts. 400, 404 y 1062).
¿Qué pasa si un hermano vive en el piso heredado y no quiere venderlo?
Puede usarlo, pero sin impedir el uso de los demás (art. 394). Los demás pueden pedir la división y, en el reparto, se ajustan las rentas y gastos de cada uno (art. 1063).
¿Se puede alquilar el piso heredado si un heredero no quiere?
Sí, si lo acuerda la mayoría de cuotas: los acuerdos de administración y disfrute se toman por mayoría (art. 398).
¿Puedo vender solo mi parte a un tercero?
Sí (art. 399), pero los demás coherederos pueden quedársela pagando el mismo precio en el plazo de un mes (art. 1067).
¿Cuánto tarda una división judicial?
Depende del juzgado y de si hay oposición; suele ser un proceso largo y con costes de abogado, procurador y subasta. Por eso casi siempre compensa intentar antes un acuerdo.
Fuentes oficiales
Relacionado: vender una casa heredada e impuestos al vender un piso heredado.