Guía · Ley del IRPF y ordenanzas municipales, septiembre de 2026
Impuestos al vender un piso heredado
Por David Martínez, especialista en venta de viviendas heredadas en Castilla y León · Revisión jurídica: Silvia Martínez Vesga, abogada colegiada en Burgos
La respuesta corta
Al vender pagas dos impuestos: el IRPF, solo por la ganancia (precio de venta menos el valor por el que heredaste), del 19 % al 30 %, y la plusvalía municipal de la venta. Si vendes pronto y por un precio parecido al declarado en la herencia, los dos son pequeños. El comprador paga aparte su Impuesto de Transmisiones.
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Quiero que me llamen1. IRPF: solo pagas por la ganancia
La ganancia es la diferencia entre el valor de venta (menos los gastos y tributos de la venta que pagues, como la comisión y la plusvalía) y el valor de adquisición (el que se tomó en el Impuesto de Sucesiones, sin superar el de mercado, más los gastos y tributos de la herencia) (Ley 35/2006, arts. 35 y 36).
Esa ganancia tributa en la base del ahorro con esta escala, sumando la parte estatal y la autonómica (arts. 66 y 76):
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| De 0 a 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Ejemplo
Heredáis dos hermanos un piso declarado en 150.000 € y lo vendéis por 180.000 € a los ocho meses, en Burgos. Cada uno tiene una ganancia de unos 13.964 € tras restar su plusvalía, y paga 2.812,44 € de IRPF (1.140 € por los primeros 6.000 € y el 21 % del resto). Si lo hubierais vendido por 150.000 €, el IRPF sería prácticamente cero.
Cuándo no se paga IRPF
- Si vendes con pérdida (por menos de lo que valía al heredarlo): no hay impuesto y la pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro (art. 49).
- Si el piso era tu propia vivienda habitual (habías vivido en él) y tienes más de 65 años, o estás en dependencia severa o gran dependencia, la ganancia está exenta (art. 33.4.b).
- Si era tu vivienda habitual y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual, se excluye la ganancia en proporción a lo reinvertido (art. 38.1).
- Si tienes más de 65 años y destinas el importe a una renta vitalicia asegurada en seis meses, con el límite que marca la ley (art. 38.3).
La ganancia se declara en la renta del año en que vendes, cada heredero por su parte.
2. Plusvalía municipal de la venta
La pagan los herederos como vendedores, sin la bonificación que tuvo la herencia, en 30 días hábiles desde la escritura. Los años se cuentan desde el fallecimiento, así que si vendes en el primer año el coeficiente es muy bajo. Consulta tu ciudad en la guía de plusvalía por municipios.
3. Lo que paga el comprador
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Castilla y León es del 8 %, y del 10 % en la parte que supere 250.000 €. Hay un 4 % para familias numerosas, personas con discapacidad del 65 % o más y compradores menores de 36 años, cuando va a ser su vivienda habitual (Decreto Legislativo 1/2013, arts. 24 y 25). No lo pagas tú, pero condiciona cuánto puede ofrecer el comprador.
Cómo pagar menos, sin trampas
- Declara en la herencia un valor realista. Un valor bajo parece ahorrar en Sucesiones, pero en Castilla y León, entre familia directa, ese impuesto ya es casi cero, y en cambio infla la ganancia del IRPF al vender.
- Vende pronto si no vais a usar la vivienda: menos plusvalía de venta y menos gastos de mantenerla.
- Guarda las facturas de la herencia y de la venta (notaría, registro, plusvalía, comisión): todas restan de la ganancia.
Calcula el IRPF y el neto de cada heredero →
Preguntas frecuentes
¿Cuánto IRPF se paga al vender un piso heredado?
Solo por la ganancia (precio de venta menos gastos, menos el valor por el que se heredó más los tributos de la herencia). Tributa del 19 % al 30 % según su importe (Ley 35/2006, arts. 35, 36, 66 y 76).
¿Qué valor de adquisición se usa para un piso heredado?
El que se tomó en el Impuesto de Sucesiones, sin superar el valor de mercado, más los gastos y tributos de la herencia (art. 36).
¿Hay que pagar plusvalía al vender un piso heredado?
Sí, la plusvalía de la venta, que la pagan los vendedores en 30 días hábiles y sin la bonificación de la herencia. Es distinta de la plusvalía que se pagó al heredar.
¿Están exentos los mayores de 65 al vender un piso heredado?
Solo si el piso era su propia vivienda habitual (art. 33.4.b). Heredar un piso en el que no vivías no da derecho a esa exención.
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33, 35, 36, 38, 49, 66 y 76 (BOE)
- Decreto Legislativo 1/2013 de Castilla y León, arts. 24 y 25 (BOCyL)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley de Haciendas Locales (BOE)