Guía · Castilla y León, septiembre de 2026
¿Donar la casa a los hijos o dejarla en herencia?
Por David Martínez, especialista en venta de viviendas heredadas en Castilla y León · Revisión jurídica: Silvia Martínez Vesga, abogada colegiada en Burgos
La respuesta corta
En Castilla y León los dos caminos pagan casi nada de Sucesiones o Donaciones entre padres e hijos, por la bonificación del 99 %. La diferencia está en el IRPF: si dejas la vivienda en herencia, la ganancia que haya tenido no tributa (Ley 35/2006, art. 33.3.b); si la donas en vida, tú puedes tener que tributar por ella. Donar suele ser peor si la vivienda ha subido mucho de valor y no eres mayor de 65 años.
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Quiero que me llamen¿Qué te conviene?
Pregunta 1
¿Es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años (o dependencia severa)?
Sí
Donar no te cuesta IRPF, porque esa ganancia está exenta. Puede convenir si quieres que tus hijos la tengan ya.
No
Pasa a la pregunta 2.
Pregunta 2
¿Ha subido mucho de valor desde que la compraste?
Sí
Suele convenir dejarla en herencia: la ganancia de la vivienda no tributa en el IRPF del fallecido.
No
Los impuestos salen parecidos. Decide por el control que quieres conservar y por tu familia.
Las dos opciones, comparadas
| Donar en vida | Dejar en herencia | |
|---|---|---|
| Impuesto de Donaciones o Sucesiones | Bonificación del 99 % si se hace en escritura pública | Bonificación del 99 % de la cuota para hijos y cónyuge |
| IRPF de quien da | Puede tributar por la ganancia de la vivienda (salvo exención) | El fallecido no tributa por la ganancia |
| Plusvalía municipal | La paga quien recibe; casi ninguna ciudad bonifica las donaciones | Muchos ayuntamientos bonifican la herencia de la vivienda habitual |
| Se puede deshacer | Solo en casos concretos, como ingratitud del que recibe | El testamento se puede cambiar mientras se vive |
| Quién manda sobre la casa | El que recibe, salvo que se reserve el usufructo | Quien la deja, mientras viva |
El impuesto que más sorprende: el IRPF de quien dona
Donar no es gratis para quien da. Con la donación, el donante tiene una ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que vale la vivienda el día de la donación y lo que le costó (Ley 35/2006, art. 33.1). Con la herencia, esa ganancia se cancela: la ley dice que no hay ganancia ni pérdida en las transmisiones por causa de muerte del contribuyente (art. 33.3.b).
Ejemplo. Una pareja compró hace 30 años un piso por 60.000 € y hoy vale 180.000 €. Si lo donan, la ganancia es de unos 120.000 € y el donante puede pagar por ella más de 25.000 € de IRPF (escala del ahorro, 19 % a 30 %). Si lo dejan en herencia, esa ganancia no tributa. Las viviendas compradas antes de 1995 tienen reducciones en esa ganancia, así que conviene calcularlo con la fecha real de compra.
Excepción importante. Las ganancias por la transmisión de la vivienda habitual están exentas si el que la transmite tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.b). Si ese es vuestro caso, donar la casa donde vivís no paga IRPF.
Lo que hereda o recibe el hijo: su valor para vender después
Cuando el hijo venda la vivienda, su ganancia se calcula desde el valor que se declaró en el impuesto de Sucesiones o de Donaciones, sin pasar del valor de mercado (art. 36). Declarar un valor razonable al recibirla evita una ganancia grande al vender. Cómo tributa la venta y valora la vivienda.
La plusvalía municipal también cambia. En las herencias de la vivienda habitual de la familia directa, muchas ciudades bonifican hasta un 95 %, pero casi ninguna bonifica las donaciones. Mira las condiciones de tu ciudad.
Riesgos de donar en vida
- Pierdes el control. Desde que donas, la casa es del que la recibe. Puedes reservarte el usufructo para seguir viviendo en ella, pero no puedes cambiar de idea.
- Las donaciones cuentan para las legítimas. Las donaciones a hijos se suman a la herencia al calcular lo que corresponde a cada uno (Código Civil, arts. 818 y 1035), y si dejan sin su parte a otros herederos forzosos se pueden reducir (arts. 654 y 655). Cómo funciona la legítima.
- Solo se revoca en casos muy concretos. Por ejemplo, si el que recibe comete un delito contra el donante o le niega los alimentos (art. 648).
- La vivienda queda expuesta. Si el hijo tiene deudas, divorcio o un problema, la casa puede verse afectada.
Cuándo suele convenir cada una
- Dejar en herencia suele convenir si la vivienda ha subido mucho de valor, si tienes menos de 65 años o si quieres conservar el control mientras vivas.
- Donar puede tener sentido si la vivienda costó casi lo mismo que vale, si eres mayor de 65 y es tu vivienda habitual, o si quieres ayudar a un hijo a comprar su primera casa con dinero (en Castilla y León hay una reducción específica, mira las condiciones).
No hay una respuesta válida para todos: depende de lo que costó la casa, de tu edad y de cuántos hijos tienes. Antes de firmar, conviene revisarlo con un abogado y con los números delante.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor donar o dejar en herencia una casa?
Depende. En Castilla y León los dos pagan casi nada de Sucesiones o Donaciones entre padres e hijos (bonificación del 99 %), pero quien dona puede tener que pagar IRPF por la ganancia de la vivienda, y quien la deja en herencia no (Ley 35/2006, art. 33.3.b). Suele convenir más heredar si la casa ha subido mucho de valor.
¿Se paga IRPF al donar una casa?
Puede pagarlo quien dona, si la vivienda vale hoy más de lo que le costó. Está exenta la donación de la vivienda habitual si el donante tiene más de 65 años o dependencia severa o gran dependencia (art. 33.4.b).
¿Puedo donar la casa y seguir viviendo en ella?
Sí, reservándote el usufructo vitalicio: el hijo es el propietario, pero tú conservas el uso hasta que fallezcas. Hay que hacerlo en la escritura de donación.
¿Se puede deshacer una donación?
Solo en casos concretos, como ingratitud del que recibe: si comete un delito contra el donante o le niega los alimentos (Código Civil, art. 648).
¿Las donaciones en vida cuentan para la herencia?
Sí. Las donaciones a los hijos se suman al calcular la legítima y pueden reducirse si perjudican a otros herederos forzosos (Código Civil, arts. 818, 1035, 654 y 655).
Fuentes oficiales
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33 y 36 (BOE)
- Código Civil, arts. 648, 654, 655, 818 y 1035 (BOE)
- Decreto Legislativo 1/2013 de Castilla y León, arts. 17 bis (herencias), 19 y 20 bis (donaciones) (BOCyL)