Guía · Ley Hipotecaria y Código Civil, septiembre de 2026
Heredar una casa de pueblo sin escrituras
Por David Martínez, especialista en venta de viviendas heredadas en Castilla y León · Revisión jurídica: Silvia Martínez Vesga, abogada colegiada en Burgos
La respuesta corta
Es muy habitual en los pueblos: la casa «siempre ha sido de la familia» pero no hay escritura, o no está inscrita en el Registro de la Propiedad. La herencia y el impuesto se tramitan igual y en el mismo plazo (seis meses). Lo que cambia es que, para poder vender o dejar la casa a nombre de los herederos con garantías, primero hay que inscribirla, y eso exige probar que es vuestra con un título previo o con un expediente ante notario.
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Quiero que me llamenLo primero: averigua en qué situación está
- ¿Está en el Registro de la Propiedad? Pide una nota simple del inmueble. Si sale a nombre del fallecido, es la situación normal: se hace la escritura de herencia y se inscribe.
- ¿Tiene referencia catastral? Mira el recibo del IBI o la Sede Electrónica del Catastro. El Catastro no prueba la propiedad, pero es imprescindible para cualquier trámite.
- ¿Qué papeles hay? Escrituras antiguas, un contrato privado de compraventa, particiones de una herencia anterior, recibos de contribución o de la luz, cartas de pago… Todo ayuda a acreditar la historia de la casa.
El impuesto se paga igual
Aunque la casa no esté inscrita, el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal se presentan en los seis meses siguientes al fallecimiento (prorrogables otros seis si se pide a tiempo). No esperes a tener la casa inscrita para presentarlos: los recargos por retraso corren igual. Calcula tus plazos y mira cuánto pagarías. Entre padres, hijos y cónyuges suele salir cero en Castilla y León.
Cómo se inscribe una casa que no está en el Registro
La llamada inmatriculación se puede hacer, según el caso, de dos maneras:
- Con un título público previo. Si quien os la dejó había adquirido la casa por escritura pública al menos un año antes, esa escritura y la de herencia pueden inscribirse sin necesidad de inscripción previa, siempre que coincida la descripción con la del Catastro (Ley Hipotecaria, art. 205).
- Con un expediente ante notario. Si no hay escritura previa, se tramita un expediente de dominio ante notario. Se aporta un título de propiedad y la certificación catastral descriptiva y gráfica, se identifica a los vecinos colindantes y poseedores y se les notifica, y el Registro comprueba que la finca no está ya inscrita a nombre de nadie (art. 203). Es un trámite con varias fases y conviene llevarlo con ayuda profesional.
Si la finca ya estaba inscrita pero su descripción no coincide con la realidad, se puede completar con la certificación catastral descriptiva y gráfica (art. 199).
Y si la casa no tiene ningún papel: la prescripción
La ley también reconoce al que posee una casa como dueño de forma pública, pacífica y sin interrupción (Código Civil, art. 1941). Se adquiere por prescripción tras diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título (art. 1957), o tras treinta años sin necesidad de título ni de buena fe (art. 1959). El heredero puede sumar el tiempo de su causante (art. 1960). Es una vía delicada que suele acabar en un procedimiento; no la uses sin asesoramiento.
¿Se puede vender sin inscribir?
Jurídicamente hay formas, pero en la práctica los compradores, los notarios y los bancos que financian la compra exigen que la casa esté inscrita a nombre de los vendedores. Si queréis vender, lo habitual es inscribir primero y vender después. Cómo vender una casa de pueblo heredada.
Qué no hay que hacer
- No vendas «con un documento privado» a un conocido sin revisar antes la situación de la casa: puede dejaros sin poder inscribirla o con problemas si aparece otro heredero o un vecino.
- No dejes pasar el plazo del impuesto por esperar a los papeles.
- No olvides a ningún heredero. Si uno no aparece o vive fuera, hay vías para tramitarlo igualmente (qué dice la ley).
Preguntas frecuentes
¿Puedo heredar una casa que no está inscrita en el Registro?
Sí. La herencia se tramita igual (testamento o declaración de herederos, aceptación y escritura) y el impuesto se paga en el mismo plazo. Lo que hay que resolver después es la inscripción, para poder venderla o disponer de ella con garantías.
¿Qué es inmatricular una finca?
Es inscribirla en el Registro de la Propiedad por primera vez. Se puede hacer con un título público previo de adquisición de al menos un año (Ley Hipotecaria, art. 205) o con un expediente de dominio ante notario (art. 203).
¿Hay que pagar el Impuesto de Sucesiones si no hay escrituras?
Sí, se declara la casa con su valor de referencia del Catastro en el plazo de seis meses desde el fallecimiento. En Castilla y León, entre padres, hijos y cónyuges suele salir cero por las reducciones y la bonificación del 99 %.
¿En cuánto tiempo se adquiere una casa por usucapión?
Diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título; o treinta años sin necesidad de título ni buena fe (Código Civil, arts. 1957 y 1959). El heredero suma el tiempo de quien se la dejó (art. 1960).
¿Puedo vender una casa de pueblo sin inscribir?
Es muy difícil en la práctica: los compradores, los notarios y los bancos suelen exigir que esté inscrita a nombre de los vendedores. Lo normal es inscribirla primero.