Guía · Código Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos, octubre de 2026

Heredar un piso alquilado: qué pasa con el inquilino

Por David Martínez, especialista en venta de viviendas heredadas en Castilla y León · Revisión jurídica: Silvia Martínez Vesga, abogada colegiada en Burgos

Qué pasa con el contrato cuando heredas

• Sigue vigente con las mismas condiciones. Los herederos pasan a ser el arrendador, con sus derechos (cobrar la renta) y sus obligaciones (art. 661 del Código Civil).
• La renta a partir del fallecimiento corresponde a los herederos. Si hay varios, se reparte entre ellos, y los coherederos deben abonarse las rentas percibidas al partir (art. 1063). Partir la herencia.
• Comunica al inquilino quién cobra y a qué cuenta, con el certificado de defunción y una copia de la declaración de herederos o del testamento, para que pague a quien corresponde.
• No es lo mismo que fallezca el inquilino. Entonces pueden subrogarse en el contrato el cónyuge, la pareja con dos años de convivencia, descendientes, ascendientes y otros, pero el arrendador debe recibir la notificación por escrito en tres meses o el contrato se extingue (art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Si quieres vender el piso con el inquilino dentro

Tienes dos opciones, y la segunda complica la venta:

• El comprador se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato (siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica), aunque concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria (art. 14).
• Si el contrato pactó más de cinco años, el adquirente queda subrogado por toda la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria; en ese caso solo debe soportarlo hasta completar los cinco años, y el vendedor debe indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año que exceda y reste por cumplir (art. 14).

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

1. Antes de vender, hay que notificar al inquilino de forma fehaciente que vas a vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Tiene treinta días naturales desde el día siguiente para comprar al mismo precio (tanteo). La notificación caduca a los 180 días naturales (art. 25.2).
2. Si no se le notificó, o se omitió algún requisito, o el precio final fue inferior o las condiciones menos onerosas, puede ejercer el retracto: comprar él la vivienda a posteriori. Caduca a los treinta días naturales desde que el comprador le notifique las condiciones, con copia de la escritura (art. 25.3).
3. El Registro de la Propiedad lo comprueba: para inscribir la venta de una vivienda arrendada hay que justificar esas notificaciones. Y si la vivienda no está arrendada, el vendedor debe declararlo en la escritura bajo pena de falsedad en documento público (art. 25.5).
4. No se puede renunciar de antemano: las partes no pueden pactar la renuncia del inquilino al derecho de adquisición preferente (art. 25.8).

Este artículo se ha reformado por el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, en vigor desde el 1 de octubre de 2026. Si vas a vender, conviene que revisemos tu contrato y hagamos la notificación con la redacción vigente.

Si hay varios herederos

La notificación y la venta las deben firmar todos los herederos propietarios. Si uno no quiere vender, hay vías legales para salir de la comunidad. Y para vender conviene tener la herencia inscrita: vender una casa heredada.

Fuentes oficiales

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 14, 16 y 25 (BOE)
• Código Civil, arts. 661 y 1063 (BOE)